Bandingkan Daftar

Membeli rumah khususnya saat pembelian rumah pertama adalah salah satu keputusan besar dalam hidup seseorang. Oleh karena itu sering ada istilah beli rumah itu adalah “jodoh-jodohan” karena memang layaknya seperti memilih pasangan hidup yang dipilih untuk hidup bersama sampai kelak lanjut usia bahkan bisa diwariskan ke anak cucu.

Memilih rumah yang akan anda beli sih mudah, tapi apakah pilihan anda tersebut sudah tepat sesuai kebutuhan dan kemampuan Anda? Nah simak Tanya Jawab Sekaligus Panduan Membeli Rumah dibawah ini:

Prinsip Persetujuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Pastikan BI Checking anda baik!

Karakter seseorang dianggap salah satu penentu paling krusial dalam pemberian kredit. Analoginya sangat sederhana saat anda ingin meminjamkan uang ke orang yang tidak anda kenal tentu anda juga mencari tau karakter orang itu. Jika ternyata misalnya saja anda tahu bahwa orang yang ingin meminjam uang ke anda tersebut pernah juga berhutang ke teman anda dan tidak dibayar atau dibayarnya tidak tepat waktu tentu anda akan enggan meminjaminya bukan?

Sama halnya dengan bank juga demikan, cara bank mengechek karakter dan kelancaran pembayaran anda adalah dengan melihat status BI checking anda. Dari sana akan terlihat semua status hutang anda yang sedang berjalan dan kelancaran pembayaran anda. Jika didapati ternyata BI checking anda bermasalah bank akan enggan menyetujui permohonan kredit anda.

Report Status BI Checking anda disebut Call mulai dari Call 1 sampai dengan Call 5. Call 1 artinya lancar sedangkan Call 2 sampai Call 5 anda statusnya adalah punya hutang yang tertunggak. Semakin besar Call nya artinya semakin lama anda tunggakan anda belum terbayar.

Saran kami jika memang anda memiliki tunggakan hutang yang terkoneksi ke OJK entah KTA, cicilan leasing mobil atau motor bahkan sampai cicilan ricecooker anda yang menggunakan credit card bermasalah sebaiknya anda selesaikan terlebih dahulu.

Yang perlu digaris bawahi punya hutang atau cicilan ketempat lain saat mengajukan tidaklah masalah selama cicilan anda lancar. Tetapi jika cicilan anda ditempat lain tertunggak atau tersendat akan menjadi kendala bagi anda yang ingin mengajukan KPR yang bisa mengakibatkan ditolaknya Pengajuan KPR anda.

Penghasilan anda memadai dan bisa dibuktikan!

Saat anda ingin meminjamkan ke orang yang tidak anda kenal pasti juga anda akan melihat kemampuan orang tersebut jangan sampai saat anda meminjamkan sejumlah dana tertentu orang tersebut kewalahan membayar cicilannya.

Sama halnya dengan Bank, saat anda mengajukan kredit kepada Bank maka pada umumnya Bank memiliki ketentuan bahwa cicilan anda sebisa mungkin tidak boleh lebih dari 40% dari penghasilan anda sehingga resiko gagal bayar cicilan kepada bank Dapat diminimalisir.

Kebijakan penentuan maksimal persentasi masing-masing Bank berbeda-beda mulai dari 30 % sd 50% penghasilan anda dan juga tergantung besaran penghasilan anda. Semakin besar penghasilan anda biasanya bank memberi kelunakan persentasi cicilan yang lebih besar dari penghasilan.

Satu hal lagi yang perlu digaris bawahi bahwa penghasilan yang dimaksud disini adalah penghasilan bersih dan dapat diakui dan dibuktikan kepada bank. Penghasilan bersih artinya adalah penghasilan anda atau penghasilan gabungan anda bersama istri (jika sudah menikah) setelah dikurangi dengan semua cicilan berjalan yang ada.

Faktor kedua adalah penghasilan dapat diakui dan dibuktikan artinya penghasilan tersebut memang memiliki bukti yang jelas. Jika anda sebagai karyawan maka buktinya adalah dari slip gaji anda. Jika anda sebagai pengusaha artinya dibuktikan melalui rekening Koran anda atau dokumen pendukung lainnya seperti laporan keuangan dan neraca laba rugi serta kelengkapan legalitas usaha anda diantaranya adalah TDP dan SIUP.

Rekening Koran itu Wajib!

Rekening koran adalah print out yang dikeluarkan Bank tempat anda menabung atau menaruh perputaran dana anda. Anda tinggal datang ke customer services bank untuk meminta print outnya.

Umumnya bank meminta rekening koran 3 bulan terakhir (untuk karyawan) dan 6 bulan sd 12 bulan terakhir (untuk pengusaha). Rekening koran yang valid adalah rekening koran yang sesuai dengan report penghasilan anda.

Maksudnya adalah jika anda karyawan dan mengaku memiliki gaji sebesar 10 Juta sebulan selain dibuktikan lewat slip gaji artinya di rekening koran anda terdapat mutasi saldo masuk setiap bulan sebesar 10 juta dari kantor anda.

Demikian juga saat anda pengusaha yang mengaku memiliki omset usaha misalnya rata-rata 100 juta sebulan dengan penghasilan bersih dari omset yang didapat adalah 20 juta sebulan. Maka selain di buktikan di pembukuan anda sendiri di rekening koran anda harus tercitra bahwa total akumulasi saldo masuk perbulan ke rekening anda sebesar 100 juta.

Properti yang ingin anda ajukan KPR Legalitasnya Lengkap

Pada umumnya hampir semua bentuk pinjaman bank apalagi dengan jumlah relative besar menggunakan agunan. Demikian juga dalam hal permohonan KPR, jaminan pinjaman anda adalah dokumen legalitas properti anda sendiri.

Bank akan menunjuk Notaris yang tujuannya memeriksa  legalitas jaminan anda dan membuat akta perjanjian anda kepada bank atas agunan pinjaman anda.

Sebenarnya ini jadi keuntungan bagi konsumen yang ingin membeli rumah secara KPR  karena secara tidak langsung Bank yang akan memerika semua legalitas rumah yang ingin dibeli yang otomatis mengamankan debiturnya juga dari masalah legalitas di kemudian hari.

Bagi anda yang ingin membeli rumah sekenderi sebaiknya anda konsultasikan dulu legalitas propertinya ke broker professional yang anda kenal atau bisa juga datang ke notaris.

Sedangkan untuk perumahan baru jika perumahan tersebut memang sudah bekerjasama dengan Bank dan bisa menerima pembayaran dengan KPR artinya perumahan tersebut sudah memiliki legalitas yang lengkap karena Bank tidak akan bisa bekerjasama dengan Developer yang legalitasnya belum lengkap.

Adapun legalitas yang dimaksud untuk dijaminkan ke Bank adalah Sertifikat (bisa SHM atau SHGB), IMB dan PBB tahun terakhir.

Siapkan DP (Uang Muka)

Besaran DP pada umumnya untuk rumah pertama adalah sebesar 10% sd 20% dari Harga Jual. Tapi DP juga bisa dimungkinkan lebih kecil pada kasus perumahan baru misalnya yang dimana Developer memberikan diskon untuk mengurangi besaran DP anda menjadi angka yang relatif jauh lebih kecil dari ketentunan Bank bahkan sampai dengan DP Nol.

DP (Down Payment) sendiri besarannya bisa saja berbeda tergantung dari beberapa hal diantaranya adalah:

  • Berdasarkan Kepemilikan Rumah

Jika anda adalah pembeli rumah pertama kali maka DP yang anda siapkan mulai dari 10% sampai dengan 20%. Yang dimaksud rumah pertama adalah rumah pertama yang sedang dalam periode cicilan KPR. Jadi jika anda sebelumnya sudah pernah membeli rumah secara cash atau mungkin secara KPR namun sudah lunas dan anda ingin mengajukan KPR lagi maka anda masih termasuk dalam kategori sebagai pembeli rumah pertama.

Sedangkan untuk pemilikan rumah kedua diwajibkan membayar DP sebesar 30% dan akan lebih besar lagi untuk kepemilikan rumah ketiga dan seterusnya.

  • Berdasarkan Luasan Bangunan

Sesuai dengan ketentuan BI mengenai KPR besaran DP juga diatur berdasarkan luasan bangunan yang ingin anda beli. Jika luasan bangunan yang anda ingin beli masih di bawah 70 meter persegi maka DP yang perlu anda siapkan bisa lebih rendah mulai dari 10% (tergantung kebijakan masing-masing Bank). Sedangkan untuk luasan bangunan lebih dari 70 meter DP minimal sebesar 20%. Yang diatur adalah luas bangunan bukan luasan tanah. Jadi kalau anda membeli rumah dengan bangunan 45 meter persegi diatas tanah 100 meter maka tetap dianggap sebagai pengajuan KPR dengan luasan bangunan dibawah 70 meter persegi.

  • Berdasarkan Nilai Apraisal Bank.

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya diatas persentase DP di hitung berdasarakan nilai yang dikeluarkan aprasial Bank. Jika ternyata nilai transaksi anda berada diatas nilai aprasial maka anda diwajibkan menambah DP.

  • Berdasarkan Kemampuan Finansial Anda

Prinsipnya sama dengan dipoint pertama saat bank menilai penghasilan anda misalnya hanya mampu menyicil sebesar 3 juta perbulan sedangkan cicilan rumah yang anda inginkan dengan DP 30% ternyata sebesar 4 juta perbulan maka Bank akan meminta penambahan DP sehingga setelah penambahan DP tersebut cicilan anda menjadi 3 juta perbulan.

Harus WNI dan Berdomisili di Indonesia

Berdomisili di Indonesia artinya pemohon tinggal di Indonesia dan lebih sering berada di Indonesia. Ini kerap kali menjadi kendala bagi pemohon yang berstatus sebagai TKI di luar negeri dan juga bagi yang bekerja di pelayaran luar negeri karena sekalipun mereka memiliki rumah di Indonesia mereka termasuk kategori tidak berdomisili di Indonesia.

Namun berdasarkan pengalaman kami ada beberapa bank di Indonesia yang dapat memberikan kebijakan tersendiri bagi anda yang bekerja di luar negeri namun memiliki keluarga di Indonesia selama di luar negeri anda bekerja sebagai pekerja formil (bukan non formil) di perusahaan yang memiliki kredibilitas yang baik dan lebih baik lagi jika memiliki kantor cabang perwakilan di Indonesia.

Memenuhi Persyaratan Rentang Usia Pengajuan KPR

  • Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah

Bagi pemohon dibawah 21 tahun maka bank akan menolak permohonan kredit kecuali pemohon sudah menikah.

  • Pada Saat Kredit Lunas Usia Maksimum 56 tahun (untuk Karyawan) dan 60 tahun (untuk Pengusaha)

Usia anda akan berpengaruh terhadap maksimal periode pinjaman yang bisa anda ajukan. Semakin tua usia pengajuan akan semakin singkat periode pinjaman nya dan berakibat jumalah pinjamannya akan semakin kecil.

Sebagai gambaran misalnya bagi karyawan yang berusia 25 tahun dengan 40 tahun walaupun penghasilannya sama namun besar pinjaman yang mereka dapatkan akan berbeda.

Misalnya saja penghasilan mereka berdua sama-sama 15 juta perbulan maka bagi usia yang 25 tahun dapat menyicil 5 juta perbulan selama 20 tahun sedangkan usia 40 tahun hanya bisa dapat menyicil 5 juta perbulan selama 10 tahun yang otomatis jumlah pinjaman yang bisa mereka dapatkan masing-masing akan berbeda.

Status Karyawan Tetap Minimal 2 Tahun Kerja (Jika Karyawan)

Arti point ini yang boleh mengajukan KPR hanyalah karyawan yang berstatus pegawai tetap pada umumnya bank menetapkan minimal pengalaman kerja selama 2 tahun akumulatif.

Artinya jika anda pernah bekerja pada perusahaan A selama 1 tahun dan perusahaan B selama 1 tahun dan sudah diangkat sebagai karyawan tetap maka anda sudah dianggap memiliki status karyawan tetap dengan minimal 2 tahun kerja.

Bagi anda karyawan kontrak yang sifatnya tahunan ini akan menjadi kendala saat proses pengajuan KPR. kecuali anda memiliki kontrak kerja dalam jangka waktu yang sangat lama misalnya kontrak kerja anda 10 tahun atau 15 tahun.

Memiliki Perijinan Usaha (Jika Pengusaha)

Bagi anda yang memiliki  penghasilan dari usaha atau wiraswasta atau UKM and diwajibkan harus memiliki perijinan badan usaha diantaranya adalah SKDU (Surat Keterangan Domisili Usaha), TDP (Tanda Daftar Perusahaan) dan SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan). jauh lebih baik bagi anda yang sudah memiliki badan usaha baik CV atau PT.

Bank ingin memastikan bahwa sumber penghasilan anda dari usaha dari yang sudah berijin dan legal. bagi anda yang sudah memiliki usaha namun belum memiliki legalitas sebaiknya sesegera mungkin anda mengurus perijinan usaha anda.

Data diri Anda dan Pasangan (Jika sudah menikah) Lengkap

Siapkan legalitas dokumen yang lengkap baik dari sisi dokumen pribadi anda dan pasangan anda jika sudah menikah diantaranya adalah  KTP, Kartu Keluarga, NPWP,  dan Surat Nikah. Pastikan masih berlaku dan anda juga memegang fisik aslinya karena saat akad anda diminta untuk menunjukan fisik dokumen aslinya ke hadapan notaris.

Bagi Anda yang sudah menikah maka pasangan anda wajib ikut hadir dalam penandatanganan akad jual beli maupun akad KPR dengan Bank.

Pertanyaan Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional?

Skema AKAD KPR yang Berbeda

Semua transaksi yang dilakukan di bank syariah harus berdasarkan akad yang dibenarkan oleh Syariah Islam berdasarkan Al-Qur’an dan Hadist dan telah difatwakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI), seperti akad al-mudharabah (bagi hasil), al-musyarakah (perkongsian), al-musaqat (kerja sama tani), al-ba’i (bagi hasil), al-ijarah (sewa-menyewa), dan al-wakalah (keagenan). Sedangkan untuk bank konvensional, surat penjanjian dibuat berdasarkan hukum positif yang sedang berlaku di Indonesia.

Konsep Keuntungan Bank yang Berbeda

Bank syariah mengunakan pendekatan bagi hasil (al-mudharabah) untuk mendapatkan keuntungan, sementara bank konvensional justru mengunakan konsep biaya bunga untuk menghitung keuntungan. Pada Bank konvensional keuntungan yang didapat adalah selisih bunga antara bunga yang diberikan kepada nasabah yang menabung di bank tersebut dengan bunga yang diminta dari peminjam dana dalam hal ini pemohon KPR.

Skema Cicilan yang Berbeda (Floating vs Flat)

Salah satu perbedaan jelas adalah mengenai sistem cicilan. Bank konvensional menganut sistem bunga floating atau anuitas sedangkan syariah menganut sistem margin (bagi hasil) yang sudah ditentukan diawal kredit sampai dengan selesai.

Oleh karena itu cicilan di bank syariah selalu tetap dari mulai cicilan sampai dengan selesai. Sedangkan Pada bank konvensional akan fix periode awal biasanya antara 1 tahun sampai 3 tahun namun setelah melewati masa fix cicilan anda akan naik dan dipengaruhi oleh suku Bunga Bank BI. Jika suku bunga BI mengalami kenaikan maka cicilan anda juga akan ikut naik dan sebaliknya.

Besaran Cicilan yang Berbeda

Besaran cicilan pada bank syariah menggunakan sistem Flat yang artinya besaran cicilan dari awal sampai akhir besarannya sama atau walaupun berbeda besarannya sudah ditentukan dari awal.

Sedangkan besaran cicilan pada konvensional menggunakan sistem fix dan floating yang artinya dalam periode tertentu cicilan akan sama namun setelah melewati periode fix maka cicilannya akan floating (menyesuaikan dengan suku bungan Bank BI) yang umumnya besaran ny lebih besar dari fase periode fix. periode fix bank konvensional berbeda-beda ada opsi fix 1 tahun, 2 tahun atau sampai 5 tahun. Setelah periode fix lewat maka cicilan masuk ke skema floating yang besaranya akan dipengaruhi suku bunga BI. pada umumnya cicilan periode floating akan lebih besar di banding saat periode fix.

Jika dibandingkan dengan besaran pinjaman yang sama pada umumnya cicilan di bank konvensional pada periode fix akan lebih kecil dibanding syariah. ini disebabkan bahwa nilai perhitungan margin di bank syariah berbeda dengan perhitungan bunga Bank konvensional. Artinya saat margin di Bank Syariah di info sebesar 9% pertahun artinya bukan berarti sama dengan Bunga Bank Konvensional 9% pertahun.

Sebagai gambaran saja pada saat artikel ini ditulis rata-rata suku bunga bank konvensional berada pada kisaran 9% sampai dengan 11% sedangkan jika besaran margin syariah yang juga senilai 9% dikonversi ke suku Bunga konvensional berkisar setara dengan 13.5 % dengan bunga bank konvensional.

Contoh saat anda mengajukan pinjaman KPR sebesar 500 Juta dan diajukan ke Bank Syariah margin 9% dan Bank Konvensional 9% (fix 3 tahun) keduanya diajukan selama 15 tahun maka skemanya adalah:

Bank syariah cicilan 15 tahun dari awal sampai akhir besarannya adalah 6.4 Juta perbulan

Bank konvensional cicilan 3 tahun pertama di 5 Jt perbulan setelah fase fix lewat di tahun ke 4 cicilan anda floating estimasi di 13%  (di kondisi floating saat artikel ini ditulis) berubah menjadi 6.3 Juta perbulan.

Jika hanya berpatokan dengan angka, nasabah syariah memang membayar lebih mahal di awal tapi mendapatkan kepastian namun bagi nasabah bank konvensional bisa menghemat di awal namun bisa jadi cicilannya menjadi lebih besar atau juga lebih kecil dari cicilan bank syariah saat mengalami turbulensi kondisi ekonomi.

Tenor (Lama Pinjaman) Berbeda

Tenor adalah lama periode cicilan. Pada Bank konvensional anda dimungkinkan untuk mengambil lama periode cicilan sampai dengan 20 tahun bahkan 25 tahun sedangkan pada Bank Syariah umumnya hanya bisa sampai 15 tahun. Hal ini tentu akan berpengaruh terhadap besaran pinjaman yang dapat anda terima. Dengan penghasilan yang jumlahnya sama anda bisa mendapatkan pinjaman yang lebih besar dibanding dengan Bank Syariah karena anda memiliki tenor yang lebih lama.

Sebagai contoh saja seseorang yang berumur 30 tahun dan memililki kapasitas cicilan sebesar 4 juta perbulan. Saat dia mengajukan ke bank syariah dan bank konvensional maka besar pinjaman yang bisa diperoleh di bank konvensional selama 25 tahun dengan asumsi bunga sebesar 9.5% bisa mendapatkan pinjaman sebesar 450 juta sedangkan pada saat mengajukan Bank Syariah (dikonversi setara dengan bunga 14%) dengan tenor selama 15 tahun maka pinjaman yang bisa diperoleh adalah sebesar 300 juta. Sedangkan jika dibandingkan head to head selama 15 tahun maka orang tersebut bisa mendapatkan pinjaman sebesar 370 juta jika diajukan kepada Bank Konvensional.

Cara Perhitungan Denda dan Pinalti yang Berbeda

  • Pinalti

Pinalti adalah kompensasi yang perlu anda bayar jika anda melunasi sebelum masa kredit selesai. Jika saja dikemudian hari anda mendapatkan rejeki lebih dan ingin melunasi sebelum masa kredit anda selesai di bank konvensional biasanya anda akan dikenakan pinalti. Besaran pinalti biasanya berkisar sebesar 1% dari nilai pokok hutang yang tersisa. Sedangkan pada Bank syariah anda tidak akan dikenakan biaya pinalti.

  • Denda

Sebaliknya pada saat anda mengalami keterlambatan pembayaran baik di bank konvensional atau di bank syariah anda akan dikenakan denda. Besaran denda di bank konvensional pada umumnya lebih kecil dari Bank Syariah.

Faktor Persetujuan Berbeda

Bank syariah akan menolak untuk menyalurkan kredit yang diinvestasikan pada kegiatan bisnis yang melanggar hukum Islam, seperti perniagaan barang-barang haram, bunga (riba), perjudian (maisir), dan manipulatif (ghahar). Sementara bank konvensional akan menyalurkan kredit selama debitur diniliai memenuhi semua persyaratan seperti yang dijelaskan sebelumnya pada point atas dan tidak menyalahi hukum negara.

Bagi anda yang bekerja atau memiliki usaha yang mungkin melanggar hukum Islam atau sekedar berada dalam ranah abu-abu menurut hukum islam akan menjadi kendala jika mengajukan KPR ke Bank syariah. Contoh kecilnya saja anda pengusaha retail atau café atau restoran yang menjual bir di toko anda walau sebenarnya tidak melanggar hukum Negara karena sudah berijin tapi menurut kaidah islam tetap salah. Bank syariah akan menolak permohonan KPR anda. Begitu juga dengan beberapa jenis pekerjaan yang masuk kategori abu-abu seperti DJ (Disk Jokey) di club malam, karyawan di spa atau panti pijat, hotel melati, dunia hiburan malam, dll.

Apakah Bank Syariah khusus untuk Muslim?

Many tax authorities will mail an informational copy of the real estate tax statement to the homeowner in addition to the Credit Union.  However, there are some statements tax authorities do not forward to the credit union, and in special cases we will need your assistance in obtaining the bill. If you receive a statement for any of the following, please forward it to our office by mail or fax.

  • delinquent real estate taxes
  • supplemental or additional real estate taxes
  • special assessments
  • if the tax authority will not honor a bill request from another party.

Apakah Bank Syariah khusus untuk Muslim?

Tidak harus Muslim. Bagi anda yang non Muslimpun bisa mengajukan ke Bank Syariah.

Jadi Mana yang Lebih Baik antara Syariah dan Konvensional?

Berdasarkan penjelasan diatas (terlepas dari pendekatan nilai agama) masing-masing pilihan memiliki kelemahan dan keunggulannya masing-masing. Bagi anda yang ingin memiliki kepastian besaran cicilan dan terhindar dari resiko melonjaknya cicilan di waktu yang akan datang syariah adalah pilihan. Sedangkan bagi anda yang memililki penghasilan terbatas sehingga membutuhkan tenor yang lebih lama agar bisa mendapat pinjaman yang lebih besar dan juga mendapatkan keringanan cicilan ditahap awal bisa menggunakan bank konvensional.

Pertanyaan Seputar KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Bagaimana jika BI Checking saya bermasalah?

Anda bisa datang ke bank atau lembaga finance yang bermasalah dengan anda untuk melunasi semua hutang anda dan jangan lupa minta surat keterangan lunas secara tertulis dicap dan ditandatangani oleh pejabat berwenang. S

urat itu bisa digunakan sebagai keterangan kepada Bank bahwa anda sudah melunasi kewajiban anda yang tertunda dipihak lain. Memang biasanya tidak bisa instan anda perlu menunggu waktu 1 sampai dengan 3 bulan sampai data BI checking aja mengalami pembersihan setelah mendapatkan surat keterangan lunas tersebut.

Bagaimana Jika Penghasilan Saya Tidak Memadai?

Ada beberapa cara yang bisa ditempuh saat Penghasilan anda dinilai kurang oleh Pihak Perbankan saat mengajukan KPR diantaranya adalah:

  • Menambah besaran DP
    • Dengan menambah DP jumlah pinjaman anda menjadi lebih kecil dan otomatis cicilan anda akan menjadi lebih kecil. Dengan cicilan yang mengecil artinya syarat penghasilannya pun menjadi lebih kecil.
  • Memperpanjang tenor (lama pinjaman)
    • Semakin lama periode pinjaman maka cicilan akan menjadi lebih kecil dan artinya syarat minimum penghasilanpun menjadi lebih kecil.
  • Ajukan bunga fix yang lebih rendah
    • Cari Bank yang menawarkan bunga promo yang kompetitif. Bunga fix yang lebih rendah akan membuat cicilan menjadi lebih kecil dan syarat minimal penghasilanpun menjadi lebih kecil.

Bagaimana Jika Penghasilan Saya Tidak Bisa di Buktikan?

Bagi anda karyawan yang gajinya diberikan secara tunai (cash) non transfer dan tidak pernah setor ke rekening tabungan anda pribadi anda bisa meminta bantuan HRD atau Keuangan perusahaan anda seminimal mungkin 3 bulan sebelum mengajukan KPR agar gaji dan tunjangan anda selalu ditransfer ke rekening pribadi anda. selain itu ditunjang oleh slip gaji asli dan surat keterangan penghasilan dari perusahaan anda.

Sedangkan bagi anda yang pengusaha maka setiap anda menerima pembayaran dari konsumen anda segera disetor berkala ke rekening perusahaan anda secara berkala baik setiap hari atau seminggu sekali agar omset perusahaan anda tercitra pada rekening perusahaan anda. Lakukan minimal 6 bulan sebelum mengajukan KPR.

Bagaimana Jika Gaji Saya Cash? bukan Transfer?

Bagi anda karyawan yang gajinya diberikan secara tunai (cash) non transfer dan tidak pernah setor ke rekening tabungan anda pribadi anda bisa meminta bantuan HRD atau Keuangan perusahaan anda seminimal mungkin 3 bulan sebelum mengajukan KPR agar gaji dan tunjangan anda selalu ditransfer ke rekening pribadi anda. selain itu ditunjang oleh slip gaji asli dan surat keterangan penghasilan dari perusahaan anda.

Bagaimana Jika Saya Ingin Bayar DP Lebih Besar atau Lebih Kecil?

Anda dimungkinkan membayar DP lebih besar. Ada bank yang membatasi besaran DP tidak boleh lebih dari persentase tertentu ada yang juga bank yang membatasi minimal pinjaman KPR anda. Jadi misalnya kebijakan Bank tempat mengajukan KPR minimal pinjaman KPR adalah sebesar 150 Juta Rupiah sedangkan rumah yang ingin anda beli sebesar 500 Juta Rupiah maka maksimal DP yang bisa anda bayarkan adalah 350 Juta Rupiah.

DP minimal saat ini di beberapa Bank adalah sebesar 10% namun beberapa kasus anda diminta membayar DP lebih dari 10%. Untuk itu ada beberapa cara yang bisa anda tempuh agar bisa membayar DP yang lebih kecil diantaranya adalah:

  1. Anda melunasi hutang atau cicilan anda yang sedang berjalan ditempat lain sehingga Bank akan menilai penghasilan bersih anda menjadi lebih besar (jika alasan Bank mewajibkan anda menambah DP karena penghasilan bersih anda tidak memadai)
  2. Anda mencari Bank yang memberikan promo bunga atau promo DP yang lebih kompetitif.
  3. Mencari perumahan baru yang memiliki promo DP yang rendah karena diskon harga yang dapat mengurangi harga.

Bagaimana Jika Saya Sudah Punya Rumah dan ingin Mengajukan KPR Lagi?

Anda tetap dimungkinan mengajukan KPR rumah kedua atau ketiga bahkan seterusnya. Namun semakin banyak Rumah KPR yang anda ajukan maka DP yang anda perlu siapkan menjadi lebih besar.

Pada umumnya rumah pertama DP minimal yang perlu anda siapkan adalah sebesar 10% sedangkan rumah kedua menjadi 15% rumah ketiga menjadi 20% dan seterusnya.

Bagaimana jika Saya WNA yang sudah lama di Indonesia?

Saat ini kebijakan BI hanya bisa memberi pinjaman KPR kepada WNI.

Bagaimana jika Saya Menikah dengan WNA?

Masih bisa dimungkinkan selama rumah yang anda beli diajukan permohonan KPR nya atas nama anda atau pasangan anda yang WNI.

Namun perlu diingat penghasilan yang diakui oleh Bank adalah penghasilan dari WNI. jadi jika misalnya anda adalah seorang perempuan WNI yang menikah dengan WNA dan berstatus ibu rumah tangga dan suami anda WNA bekerja dan berpenghasilan maka anda tidak bisa mengajukan KPR karena penghasilan suami anda berstatus WNA tidak bisa diperhitungkan di Bank.

Namun sebaliknya misalnya anda menikahi wanita WNA dan anda yang bekerja dan berpenghasilan anda masih dimungkinkan mengajukan permohonan KPR.

Bagaimana jika Saya Menikah dengan WNA?

The easiest way to avoid PMI is by putting 20% down payment; however, PMI can also be avoided if you only have 5% or 10% for the down payment. The way to accomplish this is via a first and second mortgage combination commonly referred to as 80/10/10^s or 80/15/5^s.

These two methods combine a first mortgage lien for 80% of the home price with a second mortgage lien for either 10% or 15% of the home price leaving the remaining 5% or 10% as the down payment. Because the first lien is at the magical 80% loan=to-value, there is no PMI required, even though a second mortgage is being |piggybacked| onto the financing thus allowing for the lessor down payment.

While the second lien terms are not as attractive as first lien rates, the second mortgage is still home mortgage interest and thus deductible as such on your federal tax return where PMI is insurance and offers no deduction.

Bagaimana jika Usia Saya Kurang atau Lebih dari Persyaratan?

Bagi anda yang usianya masih dibawah 21 tahun sekalipun sudah berpenghasilan tetap belum boleh mengajukan permohonan KPR kecuali status anda sudah menikah.

Bagi anda yang usia lanjut misalnya karyawan usia 50 tahun maksimal mengajukan kpr hanya 5 tahun karena usia saat lunas di usia 56 tahun. Tapi tetap ingin mengajukan KPR misalnya selama 10 tahun bisa saja selama anda bisa memberikan keterangan dari tempat anda bekerja bahwa usia pensiun anda dari perusahaan anda pada saat usia 61 tahun. Patokan bank umumnya untuk karyawan adalah 56 tahun harus lunas tapi bagi yang bisa memberikan keterangan usia pensiun lebih lama Bank bisa memberikan pertimbangan untuk memperpanjang lama cicilan sampai usia pensiun anda ditempat kerja.

Apakah Betul Pelaut tidak Bisa Mengajukan KPR?

Tergantung. Bagi Anda Pelaut yang berstatus kontrak dan kerja diperusahaan asing memang tidak bisa mengajukan permohonan KPR.

Tapi bagi anda Pelaut yang berstatus karyawan tetap dan memiliki perwakilan perusahaan di Indonesia masih bisa dimungkinkan.

Profesi apa Saja yang Sulit Mendapatkan KPR?

Out of record banyak syarat KPR yang tidak tertulis secara formal di Bank tapi sebenarnya bisa menjadi catatan saat Bank menentukan persetujuan KPR.

Beberapa profesi seperti pengacara dan militer dan polisi Bank punya banyak pertimbangan untuk memberikan persetujuan khususnya untuk pengajuan permohonan baru pertama kali karena pihak perbankan belum bisa menilai karakter pemohon.

Selain itu golongan pekerja freelance juga akan menjadi kendala untuk mengajukan permohonan KPR diantaranya online store, MLM, agen asuransi, artis dan tipikal pekerja lepas lainnya.

Pertanyaan Seputar Biaya-Biaya Transaksi Properti

Bea DP (Uang Muka)

untuk anda yang mengajukan KPR Bank mewajibkan DP minimal yang harus dibayarkan. Pada umumnya DP minimal adalah 10% sd 30% tapi dalam beberapa kasus di perumahan baru yang memiliki promo khusus dimungkinkan DP nya menjadi lebih kecil atau bahkan Nol.

Bea Notaris (AJB dan BBN)

Bea Akte Jual Beli dan Bea Balik Nama atau disebut juga dengan istilah Bea Notaris adalah bea yang timbul untuk mengesahkan transaksi jual beli anda dengan pihak penjual atau developer sekaligus untuk memproses balik nama properti dari pihak penjual ke pembeli.

Besaran Bea AJB dan BBN rata-rata berkisar dari 1% (satu persen) dari nilai properti yang ditransaksikan. namun dalam beberapa kasus bea AJB dan BBN bisa jadi lebih kecil presentasinya untuk properti mewah atau lebih besar presentasinya untuk properti murah kembali kepada kebijakan notarisnya sendiri.

Pajak Beli atau BPHTB (Bea Peralihan Hak Tanah dan Bangunan)

Setiap transaksi properti baik pihak penjual dan pembeli harus membayar Pajak. Pihak penjual membayar PPh (Pajak penghasilan) atau dibiasa disebut pajak penjual yang besarannya kisaran 2.5% dari nilai transaksi properti.

Sedangkan bagi anda yang membeli properti dikenakan Pajak Beli atau BPHTB sebesar sekitar 5% dari nilai transaksi properti.

Bea KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Bagi anda yang mengajukan pembelian melalaui KPR maka pihak Bank akan menagihkan Bea KPR kepada anda. di dalam Bea KPR itu banyak terkandung komponen diataranya adalah biaya provisi, biaya asuransi kebakaran dan asuransi jiwa serta bea administrasi.

oleh karena itu kenapa Bea KPR bisa berbeda-beda pada setiap orang walaupun harga dan pinjamannya sama namun karena usianya berbeda maka besaran bea asuransi jiwanya menjadi berbeda. Semakin lanjut usianya semakin besar asuransi jiwanya yang menyebabkan bea KPR menjadi lebih besar.

Demikian juga dengan bea asuransi kebakaran semakin luas bangunan yang anda ajukan KPRnya maka semakin besar asuransi kebakarannya. Semua bea asuransi jiwa dan kebakaran ini dibayar sekaligus diawal untuk selama masa periode tenor pinjaman KPR.

Pada umumnya besaran bea KPR adalah 5% sd 6% dari besaran Pinjaman yang anda ajukan (bukan dari harga jual)

Bea Peningkatan SHGB menjadi SHM

Bagi anda yang membeli properti primay (properti baru) kepada developer umumnya sertifikat yang anda dapatkan adalah SHGB. Bank tetap menerima dengan baik dan tetap bisa menyetujui permohonan anda sekalipun bukan SHM.

Namun bagi anda yang ingin meningkatkan SHGB anda menjadi SHM maka bea pengingkatan SHM menjadi beban konsumen. Besaran biaya peningkatan berkisar di 1.5 sd 2 Juta rupiah (untuk rumah kisaran1 Miliar kebawah)

Pertanyaan Seputar Perumahan Baru (Primary Project)

Kenapa Perumahan Baru bisa Memberikan DP Promo bahkan DP NOL?

Dimungkinkan karena sebenarnya DP yang anda harus bayarkan disubsidi oleh developer. Bahkan dibeberapa kasus tidak hanya DP saja yang di subsidi bisa juga termasuk bea surat-surat bahkan sampai Bea KPR.

Bagaimana Cara Saya Tahu Perumahan Tersebut Legalitasnya Sudah Lengkap?

Simplenya adalah dengan menanyakan apakah perumahan tersebut menerima pembayaran melalui KPR dan apakah sudah bekerjasama dengan Bank yang memberi fasilitas KPR? dan apakah sudah pernah ada yang akad menggunakan KPR di perumahan tersebut?

Kenapa demikian? sebab saat developer mengajukan kerjasama kepada Bank untuk mendapatkan dukungan fasilitas KPR, Developer harus melengkapi semua legalitas perumahan. Jika legalitas perumahan tersebut tidak lengkap maka Bank tidak akan mau bekerjasama dengan Developer. Logikanya Bank juga tidak akan mau meminjamkan dananya kepada konsumen untuk membeli properti yang legalitasnya bermasalah.

Adapun syarat minimal developer agar bisa bekerjasama dengan bank adalah memiliki siteplan yang sudah disahkan. Tanahnya sudah dikuasai oleh perusahaan pengembang dan sudah minimal bersertifikat induk. Sudah terbit IMB dan sudah ada PBB tahun terakhir.

Jika Beli Rumah Indent Kapan Cicilan Saya Mulai di Bayar?

Patokan anda membayar cicilan adalah setelah akad jual beli dan akad KPR Bank dilangsungkan.

Ada beberapa perumahan yang melangsungkan akad setelah rumahnya jadi (unit ready stock) ada juga yang melangsungkan akad indent artinya akad dulu baru dibangunkan rumahnya.

Terlepas rumahnya sudah jadi atau belum patokan anda membayar cicilan ke Bank adalah setelah Akad KPR dengan Bank dilangsungkan (jika menggunakan KPR)